Zukunftsweisender Modulbau

Die Nachfrage nach bezahlbarem und gleichzeitig nachhaltigem Wohnraum sowie wirtschaftlich tragfähigen Lösungen dafür sind die Herausforderungen unserer Zeit. Welche Rolle spielen dabei modulare Baugruppen?

Afshar: Die Bauzeit und die Vergabeart sind entscheidende Faktoren bei der Schaffung bezahlbaren Wohn­raums. Denn nur unter der Betrachtung mehrerer Komponenten kann der Wohnraum langfristig bezahlbar bleiben. Einsparungen durch modulares Bauen können zum Beispiel durch die Bauausführung in Einzelvergabe erzielt werden, da der Auftraggeber im Vergleich zu ei­ner Vergabe an einen Generalunternehmer direkt mit den ausführenden Gewerken und Partnern in die Kom­munikation tritt. Hierdurch können Kostenkennwerte und wirtschaftliche Optimierungsansätze in der Planung und Bauweise ungefiltert und direkt mit dem Auftrag­geber abgestimmt und umgesetzt werden. Entscheidungen können auf kurzem und direktem Wege festgelegt werden, was wiederum für den Auftragnehmer und seine Prozessabläufe effizienter ist. Wichtig aber ist, be­reits frühzeitig in der Planung entsprechende Umsetzun­gen einzuplanen, damit schon vor der Ausschreibung die Bauweise berücksichtigt wird, weil ansonsten Schnittstellenprobleme auf der Baustelle entstehen können. Sofern das gelingt, lassen sich durch modulare Baugruppen Bauzeiten verkürzen und Fehler auf der Baustelle reduzieren. Dies führt auch zu einer Effizienzsteigerung im Hinblick auf das Material, da sich durch die serielle Vorfertigung Verschnitt und Baustellenabfälle erheblich reduzieren. Das trägt dann letztlich auch dem Nachhaltigkeitsgedanken Rechnung.

Wie nutzen Sie die serielle Vorfertigung und Modulbau in Ihrem Projekt Cube Factory 577 konkret?

Hedtke: Aktuell haben wir im Bauteil 2 die modulare Bauweise von TECE in den Bädern umgesetzt. Die Cube Factory 577 ist die Umwandlung eines ehemaligen Bahnausbesserungswerks im Leverkusener Stadtteil Opladen in ein modernes Stadtquartier. Das Bauteil 2 besteht hierbei aus 302 Mikroapartments, die nicht zuletzt aufgrund der Nähe zur Technischen Hochschule Köln gut angenommen werden. Durch die hohe Anzahl der Mikroapartments und der damit verbundenen ähnlichen Badtypen konnte der Modulbau im Badbereich mit serieller Vorfertigung ausgeführt werden. Vorteilhaft waren dabei außer der gleichbleibend  hohen  Ausführungsqualität die kurzen Montagezeiten – auch deshalb, weil die Module übereinanderstehen und eine einfache Installation der Rohrleitungen in den Schächten möglich war.

Ab wann berücksichtigen Sie Vorfertigung und Modulbau in Ihren Planungen und wie verändern sich dadurch die Abläufe und die Gewerke im Vergleich zu konventionell geplanten Projekten?

Afshar: Die modulare Bauweise sollte bereits in der frühen Entwicklungsphase, also in den Leistungsphasen 2 bis 3, geprüft und geplant werden. Eine spätere Implementierung in der Ausführungsplanung, der Leistungsphase 5, ist zwar möglich, jedoch mit erheblichen Erschwernissen und gegebenenfalls Umplanungen verbunden, die die Umsetzung unwirtschaftlich werden lassen könnten. Neben der Planung sollten auch die Kosten bereits früh im Projekt berücksichtigt werden.
Hedtke: Wesentliche Veränderungen im Vergleich zu konventionellen Projekten entstehen sowohl im Planungs- als auch im Bauprozess. Die frühzeitige Abstimmung mit dem Lieferanten und die Implementierung der Produktspezifikationen in die Planung sind hierbei besonders wichtig, ebenso die Anlieferung und Montage der Module just-in- time auf die Baustelle, was das Materialmanagement auf der Baustelle deutlich vereinfacht.

Wie können Sie als Projektentwickler dazu beitragen, dass alle beteiligten Gewerke optimal zusammenarbeiten?

Afshar: Die optimale Zusammenarbeit gelingt nur, wenn die Baustelle strukturiert geplant wurde und ein detaillierter Terminplan nebst abgeschlossener Ausführungsplanung vorliegt. Durch wiederkehrende Baubesprechungen kann der Projektentwickler die Zusammenarbeit der Gewerke fördern, um Probleme direkt zu klären. Auch Verantwortlichkeiten können so vergeben werden. In Bezug auf die Modulbauweise ist es wichtig, gerade die Schnittstellen mit den Gewerken frühzeitig zu besprechen. Vorleistungen müssen spätestens bei Anlieferung der Module auf der Baustelle erbracht sein, um den Bauprozess nicht zu behindern.

Wenn Sie den Blick erweitern: Warum setzen andere Projektentwickler noch nicht flächendeckend auf modulares Bauen und serielle Vorfertigung?

Hedtke: Durch den Einsatz modularer Baugruppen verkürzt sich zwar in der Regel die Bauzeit. Jedoch ist die modulare Bauweise aktuell noch vermeintlich teurer als die herkömmliche Bauausführung. Entscheidend aber ist, die nach Fertigstellung wirtschaftlichste Lösung zu wählen. Vernachlässigt werden dabei oft die mögliche Verkürzung der Bauzeit und die damit verbundenen Einsparungen im Rahmen der Finanzierung und internen Aufwendungen. Wir als Cube Real Estate betrachten unsere Projekte gesamtheitlich und entscheiden bereits im Vorfeld, daher in der frühen Planungsphase, ob Innovationen, wie beispielsweise modulare Baugruppen und serielle Vorfertigungen, berücksichtigt werden können.

Was bedarf es, um ein Umdenken herbeizuführen, und warum wird die Vorfertigung nicht ohnehin gleich mit ausgeschrieben?

Afshar: Die Sichtweise müsste sich ganzheitlich verändern. Nur mit der Bereitschaft aller Marktteilnehmer – Projektentwickler, Handwerksbetriebe, Lieferanten – können durch einen erhöhten Vorfertigungsgrad und frühzeitige Kooperationen vorhandene Mehrkosten kompensiert werden. Hierzu gehört auch eine intensivere Kommunikation aller am Bau Beteiligten über die Möglichkeiten der Vorfertigung, da aus unserer Sicht noch viele Vorbehalte und Verunsicherungen erkennbar sind.

Wie beurteilen Sie das Bauen mit seriell vorgefertigten TGA-Elementen und welche Rolle wird es künftig spielen?

Hedtke: Durch die Vorfertigung der Module können ggf. Emissionen auf der Baustelle reduziert und Verschwendung minimiert werden. Zusätzlich können bei einer optimalen Integration in den regulären Bauprozess die Bauzeiten verkürzt werden. Wir sind überzeugt, dass sich die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit im Markt durch die Implementierung von Modulbauweisen auszeichnen wird: von vorgefertigten Sanitärelementen bis hin zum vollumfänglichen Modulbau, etwa in Holzmodulbauweise.

Weitere Informationen zum Projekt Cube Factory 577

Projektentwickler

Cube Real Estate GmbH
cube-real.estate
Werkstättenstraße 39b, 51379 Leverkusen

Die Cube Real Estate GmbH wurde 2013 gegründet und beschäftigt rund 100 Mitarbeitende. Im Bereich der Immobilien-Projektentwicklung verzeichnet das Unternehmen ein Projektvolumen von aktuell rund zwei Milliarden Euro. Der Fokus liegt dabei auf einer nachhaltigen Quartiers- und Baulandentwicklung.